Ob Verkauf, Erbschaft, Unternehmensnachfolge oder strategische Neuausrichtung: Wer eine Immobilie besitzt, sollte ihren tatsächlichen Wert kennen. Doch was bedeutet „Wert“ genau – und wie wird er bestimmt?
Eine professionelle Immobilienbewertung bringt Klarheit. Sie schützt vor Fehlentscheidungen, schafft Transparenz und bildet die Grundlage für Verhandlungen – egal ob mit Käufern, Banken oder innerhalb der Familie.
Warum der Immobilienwert mehr ist als ein Bauchgefühl
Viele Eigentümer orientieren sich an Nachbarschaftspreisen oder Online-Bewertungen – doch das reicht oft nicht aus. Eine fundierte Wertermittlung betrachtet nicht nur Vergleichsdaten, sondern die Immobilie selbst: Lage, Zustand, Ausstattung und rechtliche Besonderheiten.
Der sogenannte Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist der Preis, den eine Immobilie bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen wahrscheinlich erzielen würde. Grundlage dafür ist § 194 BauGB (Baugesetzbuch).
Die 5 wichtigsten Einflussfaktoren auf den Immobilienwert
1. Lage – der Klassiker mit Wirkung
Die Lage ist und bleibt entscheidend. Dabei geht es nicht nur um die Stadt oder den Stadtteil (Makrolage), sondern auch um das direkte Umfeld (Mikrolage):
- Infrastruktur: Wie ist die Anbindung an den ÖPNV?
- Nahversorgung: Gibt es Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten?
- Entwicklungspotenzial: Ist das Viertel im Aufschwung oder strukturell rückläufig?
- Je besser die Lage und umso schlechter die Mietverträge, desto weniger ist der Immobilienwert, da davon auszugehen ist, dass die Mieter-Fluktuation geringer ist.
2. Zustand und Bauweise – was steckt in der Immobilie?
Das Baujahr allein sagt wenig aus – wichtig sind:
- Der energetische Zustand (z. B. Dämmung, Heizsysteme)
- Durchgeführte Modernisierungen
- Sanierungsbedarf (sichtbar oder absehbar)
Ein gepflegtes Objekt mit aktuellem technischen Standard hat deutlich bessere Chancen auf dem Markt.
3. Größe und Grundriss – nicht nur die Quadratmeter zählen
Neben der reinen Wohnfläche geht es auch um:
- Raumaufteilung (funktional, hell, nutzbar?)
- Grundstücksgröße (inkl. Garten, Stellplatz, Garage)
- Nutzflächen (Keller, Dachboden, Hobbyräume)
Gerade bei Kapitalanlagen zählt auch die Effizienz der Flächen.
4. Ausstattung – Standard oder hochwertig?
Ausstattungsmerkmale können den Wert deutlich beeinflussen:
- Bodenbeläge, Bäder, Einbauküche
- Balkon, Terrasse, Aufzug
- Smart Home oder Barrierefreiheit
Dabei gilt: Nicht alles muss luxuriös sein – aber zur Zielgruppe und zum Objekt passen.
5. Rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Auch das Grundbuch, bestehende Mietverträge oder Nutzungsrechte beeinflussen den Wert. Wichtige Stichworte:
- Erbbaurechte
- Baulasten
- Denkmalschutz
- Mietbindung oder Kündigungsschutz
Diese Aspekte sollten in der Bewertung immer mit einbezogen werden.
Welche Bewertungsverfahren gibt es – und wann werden sie eingesetzt?
Vergleichswertverfahren
Wird meist bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern genutzt. Grundlage sind real erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage.
Ertragswertverfahren
Vor allem bei vermieteten Mehrfamilienhäusern relevant. Es berechnet den Immobilienwert anhand der erzielbaren Mieteinnahmen und eines kapitalisierten Ertragswerts – abzüglich Bewirtschaftungskosten.
Sachwertverfahren
Kommt oft bei selbstgenutzten Immobilien oder Sonderobjekten zum Einsatz. Hier wird der Wert anhand der Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten, abzüglich Alterswertminderung, berechnet.
Bei Kordes Immobilien nutzen wir je nach Objektart und Zielsetzung das passende Verfahren – oder eine Kombination aus mehreren.
Was unterscheidet eine Online-Bewertung von einer professionellen Einschätzung?
Online-Rechner liefern erste Richtwerte. Doch sie berücksichtigen nicht:
- Den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie
- Rechtliche Besonderheiten
- Aktuelle lokale Marktdynamiken
Deshalb kombinieren wir technische Analyse, Marktwissen und den persönlichen Vor-Ort-Eindruck, um ein realistisches und marktgerechtes Ergebnis zu liefern.
Warum der richtige Angebotspreis entscheidend ist
Ein zu hoch angesetzter Preis:
- schreckt Kaufinteressenten ab,
- verlängert die Vermarktungsdauer
- und führt oft zu späteren Preisnachlässen.
Ein zu niedriger Preis:
- verschenkt Vermögenswerte,
- erzeugt Unsicherheit bei Käufern (“Was stimmt hier nicht?”)
Unser Ziel: Ein Angebotspreis, der attraktiv und durchsetzbar ist.
Typische Anlässe für eine Bewertung
- Geplanter Immobilienverkauf
- Erbschaft oder Nachlassregelung
- Vermögensübersicht für Unternehmer und Family Offices
- Finanzierung oder Umschuldung
- Trennung/Scheidung
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung
1. Was kostet eine Immobilienbewertung bei Kordes Immobilien?
Eine erste Einschätzung durch unsere Experten ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Für gerichtsfeste oder steuerlich relevante Gutachten vermitteln wir geprüfte Sachverständige.
2. Wie lange ist eine Bewertung gültig?
Das hängt von der Marktentwicklung ab. In der Regel sollte eine Bewertung nach 6–12 Monaten aktualisiert werden.
3. Was unterscheidet eine Bewertung vom Gutachten?
Ein Gutachten ist ein rechtlich bindendes Dokument (z. B. für Gericht oder Finanzamt). Eine Bewertung ist die fachliche Einschätzung des aktuellen Marktwerts.
4. Wie schnell kann ich eine Bewertung erhalten?
In der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Vor-Ort-Termin – inklusive ausführlicher Auswertung und persönlicher Rücksprache.
5. Ist die Bewertung auch für vermietete Objekte möglich?
Ja. Wir berücksichtigen die Mietverträge, den Erhaltungszustand und das Entwicklungspotenzial bei vermieteten Immobilien.
Fazit – Eine gute Entscheidung beginnt mit Klarheit
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in Berlin, Hamburg, Kiel oder Norddeutschland wirklich wert ist?
Dann sind Sie bei Kordes Immobilien richtig. Wir bringen Erfahrung, Marktverständnis und Unabhängigkeit mit – und setzen auf transparente Beratung auf Augenhöhe.
Lassen Sie uns sprechen. Kostenlos. Unverbindlich. Klar.
